Mua đất ở Quảng Khê an toàn bắt đầu từ việc kiểm tra thửa đất tại cơ quan đăng ký đất đai, chứ không phải từ tấm sổ người bán đưa ra; kế đó là xác định đất có dính rừng, hành lang hồ, quy hoạch hay tranh chấp không, rồi mới bàn tiền cọc. Khoản cọc trao tay trước khi kiểm tra là khoản dễ mất nhất.
Quảng Khê thu hút người mua vì đất đỏ bazan trồng cà phê, sầu riêng tốt, có mặt hồ rộng và nằm ngay quốc lộ 28. Cũng chính vì vậy, thị trường có đủ loại hàng: rẫy có sổ riêng, đất "sổ chung" chia lô, đất giấy tay, đất ven hồ, đất sát ranh rừng. Bài này đưa ra tám điều nên kiểm tra theo thứ tự, cách kiểm tra từng điều, và những dấu hiệu nên dừng lại. Bài không bàn chuyện giá hay nên mua để đầu tư hay không.
Điều 1–3: giấy chứng nhận, người đứng tên và tình trạng thửa đất
Giấy chứng nhận là thật và còn đúng. Đề nghị người bán cho bản sao để bạn tự tra thông tin tại văn phòng đăng ký đất đai hoặc chi nhánh phụ trách khu vực. Việc tra cứu cho biết thửa có đang thế chấp, đang bị kê biên, đang có đơn tranh chấp hay đã bị thu hồi một phần không. Ảnh chụp sổ gửi qua tin nhắn không thay được bước này.
Người bán có toàn quyền bán. Giấy cấp cho hộ gia đình cần sự đồng ý của các thành viên có quyền chung; tài sản chung vợ chồng cần cả hai ký; đất thừa kế chưa khai nhận thì người đang ở chưa phải là người được bán. Ở Quảng Khê, rẫy của bố mẹ con cái làm, anh em chia miệng là chuyện rất phổ biến, nên đây là chỗ hay sinh tranh chấp về sau.
Thửa đất ngoài thực địa khớp với trên giấy. Đi tận nơi, cùng người bán chỉ ranh, đối chiếu hình thể thửa, chiều dài các cạnh, các thửa liền kề. Trên đất dốc, diện tích trên giấy và cảm giác ngoài thực địa rất dễ lệch. Nếu nghi ngờ, thuê đo đạc lại trước khi ký.
Điều 4: đất có dính rừng hoặc vườn quốc gia không
Đây là điều riêng của vùng Đắk Glong cũ. Quanh Quảng Khê có rừng phòng hộ, rừng sản xuất do chủ rừng quản lý, và không xa là vườn quốc gia Tà Đùng. Đất thuộc rừng đặc dụng, rừng phòng hộ hay đất lâm nghiệp chưa bàn giao không thể mua bán hợp pháp, dù trên đó đã có cà phê, có nhà, có người "bán giấy tay" với giá rẻ.
Cách kiểm tra: nếu thửa đã có giấy chứng nhận, mục đích sử dụng ghi trên giấy là căn cứ đầu tiên. Nếu chưa có giấy, hỏi cán bộ địa chính xã và cơ quan quản lý rừng xem vị trí đó thuộc loại đất gì. Đừng dựa vào câu "cả khu này người ta mua bán bình thường". Khi có đợt rà soát, người mua sau cùng là người chịu thiệt.
Một dấu hiệu nên dừng: giá rẻ bất thường so với các rẫy có sổ quanh đó, người bán giục cọc nhanh, nói "sắp có sổ" nhưng không đưa ra được giấy tờ hồ sơ đang xét.
Điều 5: hành lang hồ thủy điện và vùng thu hồi
Mặt hồ rộng ở vùng Đắk Glong cũ là hồ chứa của các công trình thủy điện trên thượng nguồn sông Đồng Nai. Hồ chứa có hành lang bảo vệ và vùng bán ngập: phần đất mép hồ lúc khô lộ ra, lúc tích nước bị ngập. Đất trong hành lang bảo vệ hồ bị hạn chế xây dựng, có phần thuộc quản lý của chủ công trình, nên một mảnh "view hồ" đẹp chưa chắc làm được nhà hay homestay.
Ngoài ra, các dự án đường, hạ tầng, khu dân cư tái định cư có thể có quyết định thu hồi hoặc đã công bố kế hoạch sử dụng đất hằng năm. Tra cứu quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất tại xã hoặc trên hệ thống thông tin đất đai của tỉnh khi có. Nếu thửa đất nằm trong vùng đã có kế hoạch thu hồi, quyền chuyển nhượng có thể bị hạn chế và giá trị bồi thường được tính theo quy định, không theo giá bạn mua.
Điều 6–8: tách thửa, đường đi và nước
Ba điều dưới không làm giao dịch vô hiệu nhưng quyết định bạn có dùng được mảnh đất như ý hay không:
| Điều kiểm tra | Vì sao quan trọng ở Quảng Khê | Cách kiểm tra |
|---|---|---|
| Tách thửa được không | Mua một phần rẫy lớn hoặc đất "sổ chung" chia lô; nếu không đủ diện tích tối thiểu tách thửa theo quy định của tỉnh thì không có sổ riêng | Hỏi cán bộ địa chính về điều kiện tách thửa hiện hành; yêu cầu tách xong mới thanh toán phần lớn |
| Đường vào có phải lối đi chung hợp pháp không | Nhiều rẫy đi nhờ qua đất người khác; đổi chủ là đổi thái độ | Xem trên bản đồ địa chính có đường hay không; nếu đi nhờ, lập thoả thuận lối đi có chữ ký các bên |
| Nước tưới và nước sinh hoạt | Mùa khô kéo dài, giếng cạn; có rẫy sống nhờ nguồn suối chung hoặc kéo nước từ hồ | Hỏi hàng xóm về giếng mùa khô; xem quyền dùng nước có phụ thuộc người khác không |
Đường điện cũng nên hỏi: kéo điện vào rẫy xa đường chính tốn kém, đôi khi phải chung với nhiều hộ. Những chi phí này người bán ít khi nói trước.
Thuế, lệ phí và chuyện ghi giá trong hợp đồng
Khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất, theo quy định chung bên bán nộp thuế thu nhập cá nhân, bên mua nộp lệ phí trước bạ, ngoài ra có phí công chứng, phí thẩm định hồ sơ. Hai bên có thể thoả thuận khác về việc ai chịu khoản nào, miễn ghi rõ trong hợp đồng. Mức thu cụ thể căn cứ giá ghi trong hợp đồng hoặc bảng giá đất của tỉnh tuỳ trường hợp và tuỳ quy định từng thời kỳ; Lâm Đồng mới ban hành bảng giá áp dụng chung cho cả vùng Đắk Nông cũ, nên đừng dựa vào cách tính của mấy năm trước.
Tập quán "ghi giá thấp cho đỡ thuế" vẫn còn ở nhiều nơi. Người mua nên biết cái giá của nó: nếu sau này hợp đồng bị huỷ hoặc có tranh chấp, số tiền được xem xét hoàn trả căn cứ chủ yếu vào giá ghi trên giấy. Khi bán lại, chênh lệch giữa giá mua ghi thấp và giá bán thật cũng làm bạn ở thế khó. Cơ quan thuế cũng có quyền ấn định lại khi giá kê khai thấp bất thường.
Một chi phí người mua đất rẫy ít tính đến là phí đo đạc, tách thửa, và tiền chuyển mục đích sử dụng đất nếu muốn làm nhà trên đất nông nghiệp. Chuyển mục đích phải được cơ quan có thẩm quyền cho phép và phù hợp quy hoạch; không phải thửa nào cũng chuyển được, và tiền sử dụng đất phải nộp khi chuyển có thể lớn. Nếu mục đích của bạn là xây nhà, hãy hỏi trước khả năng chuyển mục đích chứ đừng mua xong mới hỏi.
Những dấu hiệu nên dừng giao dịch
Có một số tình huống, dù đất đẹp đến đâu, người mua nên dừng lại để kiểm tra thêm hoặc bỏ hẳn. Người bán không cho mang bản sao giấy chứng nhận đi tra cứu, hoặc chỉ cho xem ảnh chụp. Người bán là người được "uỷ quyền" nhưng không đưa ra được hợp đồng uỷ quyền có công chứng, hoặc uỷ quyền đã cũ, người uỷ quyền ở xa không liên lạc được. Giá thấp hơn hẳn các thửa xung quanh mà lý do đưa ra là "cần tiền gấp".
Thêm vài dấu hiệu nữa đặc thù cho vùng rẫy: hàng xóm liền kề lảng tránh khi được hỏi về ranh giới; trên đất có cây trồng hoặc lán trại của người khác mà người bán nói "để họ ở tạm"; thửa đất có cây rừng tự nhiên còn sót lại xen trong vườn cà phê, có thể là dấu hiệu thửa đất từng là rừng chưa được chuyển đổi hợp pháp.
Dừng lại không có nghĩa là bỏ, mà là đi hỏi. Một buổi sáng ngồi với cán bộ địa chính xã và trưởng thôn thường cho bạn biết nhiều hơn mười cuộc gọi với người môi giới.
Trình tự giao dịch an toàn
Khi tám điều trên đã ổn, giao dịch nên đi theo trình tự sau để tiền và giấy đi cùng nhau:
- Lập hợp đồng đặt cọc bằng văn bản, ghi rõ thửa đất, giá, tiến độ, điều kiện trả cọc nếu đất có vướng mắc phát hiện sau; nên công chứng hoặc chứng thực.
- Ký hợp đồng chuyển nhượng tại tổ chức công chứng hoặc chứng thực tại UBND xã theo quy định; vi bằng của thừa phát lại không thay thế được bước này.
- Nộp hồ sơ đăng ký biến động, kê khai thuế thu nhập cá nhân, lệ phí trước bạ theo quy định.
- Thanh toán phần lớn tiền khi hồ sơ đã nộp hợp lệ hoặc theo mốc hai bên thoả thuận, ưu tiên chuyển khoản để có chứng từ.
- Nhận giấy chứng nhận đã đăng ký sang tên, kiểm tra lại thông tin rồi mới nhận bàn giao đất hoàn tất.
Nếu mua đất giấy tay vì chưa có sổ, bạn chấp nhận rủi ro pháp lý cao. Ít nhất hãy có giấy tờ của tất cả các đời chủ trước, chữ ký người làm chứng là người trong thôn, và tìm hiểu kỹ khả năng thửa đó được cấp giấy theo bài về đất rẫy chưa có sổ.
Người mua từ nơi xa nên lưu ý thêm
Nhiều người mua đất ở Quảng Khê sống ở TP.HCM hay các tỉnh khác, xem đất qua video, giao dịch qua người môi giới. Rủi ro lớn nhất ở đây là mua sai thửa: video quay một mảnh, giấy là mảnh khác. Ít nhất một lần, đến tận nơi, đứng ở ranh đất, đối chiếu với giấy.
Người mua xa cũng hay nhờ người quen trông rẫy. Lập thoả thuận rõ ràng về công chăm sóc, chia sản lượng, quyền ở trong lán. Sau vài năm, người trông rẫy có thể khai mình là người sử dụng đất thực tế nếu chủ đất bặt tin, và tranh chấp kiểu này rất khó gỡ.
Cuối cùng, mua rẫy cà phê không chỉ là mua đất: vườn cây già hay trẻ, giống gì, đã tái canh chưa, có bệnh không là những thứ ảnh hưởng nhiều đến giá trị thực. Nhờ một người làm cà phê lâu năm trong vùng đi xem cùng là việc nên làm.
Câu hỏi thường gặp
Ở Quảng Khê, tra thông tin thửa đất ở đâu?
Thông tin về thửa đất do văn phòng đăng ký đất đai hoặc chi nhánh phụ trách khu vực quản lý; bộ phận tiếp nhận của UBND xã Quảng Khê hướng dẫn cách nộp yêu cầu. Thông tin quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất được công khai tại xã và trên hệ thống thông tin đất đai của tỉnh khi có.
Mua đất giấy tay có được không?
Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải công chứng hoặc chứng thực mới có hiệu lực theo luật, nên giấy tay chứa rủi ro lớn. Nếu thửa đất chưa có giấy chứng nhận, khả năng được cấp sau này còn tuỳ nguồn gốc và quy định, không ai hứa chắc được.
Đất ven hồ có làm nhà được không?
Tuỳ vị trí. Đất trong hành lang bảo vệ hồ chứa bị hạn chế xây dựng, phần bán ngập thường không được sử dụng như đất ở. Đất ven hồ có giấy chứng nhận là đất ở hoặc được chuyển mục đích thì xây theo quy định. Kiểm tra trước khi mua, đừng dựa vào lời hứa.
Đất sổ chung chia lô có rủi ro gì?
Bạn chỉ sở hữu một phần quyền chung, chưa có sổ riêng. Nếu thửa không đủ điều kiện tách thửa, bạn có thể không bao giờ có sổ riêng, và mọi giao dịch sau này đều cần sự đồng ý của những người đồng sở hữu khác.
Đặt cọc bao nhiêu là hợp lý?
Không có tỷ lệ bắt buộc. Nguyên tắc là cọc vừa đủ thể hiện thiện chí, ghi rõ điều kiện hoàn cọc khi phát hiện đất có vướng mắc pháp lý, và chỉ đặt sau khi đã kiểm tra thông tin thửa đất tại cơ quan đăng ký.