Ở Quảng Khê, công trình nhỏ như nhà ở, sân phơi thường do đội thợ địa phương làm theo kiểu khoán nhân công hoặc trọn gói; công trình lớn hơn như kho chứa nông sản, nhà xưởng, công trình có vốn nhà nước thì cần nhà thầu là doanh nghiệp xây dựng có năng lực phù hợp, hợp đồng bằng văn bản và hồ sơ thiết kế. Dù chọn ai, ba thứ quyết định công trình ổn hay không là: hợp đồng rõ phạm vi và tiến độ thanh toán, vật liệu đúng chủng loại, và xây đúng mùa trên nền đất được xử lý đúng.
Xây dựng là nhóm doanh nghiệp đông thứ ba ở Quảng Khê theo danh bạ của trang, bên cạnh rất nhiều đội thợ và cửa hàng vật liệu là hộ kinh doanh. Bài này viết cho người cần thuê xây dựng hoặc mua vật liệu: cách chọn hình thức thuê, những điều khoản không thể thiếu, chuyện vật liệu ở vùng cao, mùa xây, và các rủi ro kỹ thuật riêng của đồi đất đỏ. Bài không nêu đơn giá, vì giá vật liệu, nhân công thay đổi theo thời điểm.
Đội thợ hay doanh nghiệp: chọn theo quy mô và yêu cầu pháp lý
Phần lớn nhà ở dân dụng ở Quảng Khê do đội thợ địa phương xây, thường là một cai thầu với nhóm thợ quen. Ưu điểm là giá mềm, linh hoạt, quen điều kiện đất đai, thời tiết vùng này. Nhược điểm là trách nhiệm pháp lý mỏng: không có tư cách pháp nhân, không xuất hoá đơn, bảo hành dựa vào chữ tín, và khi có sự cố lớn như nứt móng, sập taluy thì khó đòi bồi thường.
Doanh nghiệp xây dựng thích hợp hơn với công trình có giá trị lớn, kỹ thuật phức tạp, hoặc cần hồ sơ pháp lý: kho chứa nông sản có khung thép, nhà xưởng sơ chế, công trình cần hoá đơn để hạch toán chi phí doanh nghiệp, công trình có vốn ngân sách. Với những công trình này, chủ đầu tư cần nhà thầu có chứng chỉ năng lực hoạt động xây dựng phù hợp với loại và cấp công trình theo quy định.
Giữa hai lựa chọn, có mô hình kết hợp: thuê đơn vị thiết kế có chuyên môn làm bản vẽ, thuê đội thợ địa phương thi công, và thuê một người có chuyên môn giám sát độc lập. Với nhà ở trên đất dốc, cách này thường cho chất lượng tốt hơn so với để cai thầu vừa vẽ vừa làm.
Hợp đồng thi công: những điều không thể thiếu
Dù thuê đội thợ hay doanh nghiệp, hợp đồng bằng văn bản giúp hai bên tránh phần lớn tranh chấp. Các nội dung tối thiểu:
- Phạm vi công việc cụ thể: hạng mục nào, theo bản vẽ nào, phần nào chủ nhà tự lo (ví dụ chủ nhà mua vật liệu, thợ chỉ làm công).
- Hình thức giá: khoán nhân công, khoán trọn gói, hay theo khối lượng thực tế; cách xử lý khi phát sinh hạng mục.
- Chủng loại vật liệu chính: mác xi măng, loại thép, loại gạch, ngói, tôn; tránh ghi chung chung "vật liệu tốt".
- Tiến độ thi công và tiến độ thanh toán theo từng giai đoạn hoàn thành (móng, khung, mái, hoàn thiện), không trả trước phần lớn tiền.
- Bảo hành: thời gian, phạm vi (thấm, nứt, lún), cách liên lạc khi có sự cố.
- Trách nhiệm an toàn lao động và bảo hiểm cho thợ; trách nhiệm khi gây thiệt hại cho nhà hàng xóm.
- Cách giải quyết khi một bên chậm trễ, bỏ dở; giữ lại một phần tiền cho đến hết thời hạn bảo hành.
Với doanh nghiệp, hợp đồng có thể dài và nhiều điều khoản pháp lý. Đọc kỹ phần thanh toán, phát sinh, bảo hành và phạt chậm tiến độ; nếu không hiểu, nhờ người có kinh nghiệm đọc cùng trước khi ký.
Vật liệu xây dựng ở vùng cao: nguồn, chất lượng, vận chuyển
Các cửa hàng vật liệu xây dựng ở trung tâm xã và dọc quốc lộ 28 cung cấp xi măng, sắt thép, gạch, tôn, ống nước, thiết bị điện cho nhu cầu phổ thông. Cát, đá, sỏi chở từ các mỏ, bãi trong vùng hoặc từ xa hơn; vật liệu đặc biệt, thiết bị hoàn thiện cao cấp thường phải đặt từ Gia Nghĩa, Buôn Ma Thuột hoặc các thành phố lớn. Chi phí vận chuyển trên đường đèo làm giá vật liệu tại công trình cao hơn vùng đồng bằng.
Chất lượng vật liệu cần để ý nhất là cát và đá. Cát lẫn nhiều bùn đất, đá có tỷ lệ bột cao làm bê tông kém chất lượng. Với công trình quan trọng như móng nhà trên dốc, tường chắn đất, nên yêu cầu nguồn cát đá rõ ràng, có thể rửa cát trước khi trộn. Nguồn cát, đá khai thác trái phép cũng tồn tại ở nhiều vùng; mua từ đơn vị có giấy phép vừa đúng luật vừa có chất lượng ổn định hơn.
Xi măng, thép mua từ đại lý có hoá đơn, nhãn mác rõ, tránh hàng không rõ nguồn gốc. Xi măng để ở kho ẩm vùng cao nguyên mùa mưa dễ vón cục; mua vừa đủ dùng theo từng đợt thay vì chở về một lần để cả tháng.
Mùa nào nên xây ở Quảng Khê
Mùa khô ở cao nguyên, khoảng tháng 12 đến tháng 4, là mùa xây dựng chính: trời khô, đường vận chuyển vật liệu thuận, đào móng không ngập nước, bê tông và vữa khô đúng tiến độ. Đây cũng là lúc nhiều hộ có tiền sau khi bán cà phê, nên đội thợ, xe chở vật liệu bận rộn, có khi phải đặt lịch trước.
Xây trong mùa mưa nhiều rủi ro hơn: hố móng ngập, thành hố sạt, đất nền ngậm nước mất sức chịu tải, vật liệu ướt, tiến độ kéo dài. Nếu buộc phải xây mùa mưa, ít nhất hoàn thành phần móng và kết cấu chịu lực trong những đợt tạnh dài, che chắn hố móng, có phương án thoát nước tạm.
Cần lưu ý mùa xây trùng với mùa thu hoạch và mùa khô tưới. Nhà làm rẫy vừa lo hái, phơi cà phê vừa giám sát thợ thường không đủ sức theo dõi. Lên kế hoạch xây xong phần chính trước mùa hái, hoặc bắt đầu sau khi thu hoạch xong, là cách nhiều gia đình chọn.
Rủi ro kỹ thuật riêng của đồi đất đỏ
San nền đào đắp. Phần nền đắp từ đất đào ra nếu không lu lèn kỹ sẽ lún dần, làm nứt nền và tường phía đắp. Phần móng nên đặt trên đất nguyên thổ hoặc có giải pháp gia cố.
Tường chắn đất. Tường chắn sau nhà, bên taluy, nếu không có lỗ thoát nước sẽ bị áp lực nước mùa mưa đẩy nghiêng, sập. Đây là hạng mục cần thiết kế có tính toán, không nên để thợ làm theo cảm tính.
Thoát nước mặt. Mái nhà, sân bê tông lớn như sân phơi cà phê tạo ra lượng nước mưa tập trung. Nước không được dẫn đi sẽ xói chân móng, chân taluy.
Kho chứa nông sản. Kho cà phê cần nền cao, chống ẩm từ dưới lên, thông gió tốt, chống chuột. Một kho ẩm làm cà phê mốc, mất giá trị nhiều hơn chi phí làm nền đúng cách.
Công trình công và đấu thầu: góc nhìn của doanh nghiệp xây dựng địa phương
Một phần đáng kể việc làm của doanh nghiệp xây dựng ở Quảng Khê nhiều năm qua đến từ công trình có vốn nhà nước: đường giao thông nông thôn, trường học, trạm y tế, kênh mương, nhà văn hoá thôn, các hạng mục của chương trình mục tiêu quốc gia ở vùng đồng bào dân tộc thiểu số. Các công trình này được lựa chọn nhà thầu theo pháp luật về đấu thầu, phần lớn qua hệ thống mạng đấu thầu quốc gia.
Khi bỏ cấp huyện, vai trò chủ đầu tư nhiều công trình nhỏ chuyển về UBND xã hoặc các ban quản lý dự án cấp tỉnh, khu vực. Doanh nghiệp địa phương cần theo dõi thông báo mời thầu trên hệ thống mạng đấu thầu thay vì trông vào quan hệ quen biết như trước, và chuẩn bị hồ sơ năng lực, chứng chỉ, báo cáo tài chính đúng yêu cầu. Cạnh tranh giờ diễn ra trong phạm vi tỉnh Lâm Đồng rộng lớn, với các nhà thầu từ Đà Lạt, Bảo Lộc, Phan Thiết cũ.
Lợi thế của doanh nghiệp tại chỗ là hiểu địa hình, có đội thợ, máy móc gần công trình, quen thời tiết và mùa vụ. Bất lợi thường là quy mô nhỏ, hồ sơ năng lực mỏng. Liên danh với nhau hoặc làm thầu phụ cho nhà thầu lớn là cách nhiều đơn vị nhỏ ở vùng cao vẫn có việc đều đặn.
Tìm và đánh giá nhà thầu ở Quảng Khê
Cách tìm đội thợ phổ biến nhất ở xã vẫn là hỏi người quen: nhà nào mới xây xong, thợ nào làm, chủ nhà có hài lòng không. Đến xem tận nơi công trình đội thợ đã làm vài năm trước, xem có nứt, thấm không, là bằng chứng tốt nhất về tay nghề.
Với doanh nghiệp xây dựng, có thể tra trong danh bạ doanh nghiệp của trang ở nhóm xây dựng để có danh sách ban đầu, rồi kiểm tra tình trạng hoạt động, ngành nghề đăng ký, công trình đã làm. Hỏi chứng chỉ năng lực với công trình cần, hồ sơ nhân sự chủ chốt, và xin danh sách công trình tham khảo để đến xem.
Lấy báo giá từ hai, ba bên theo cùng một bản vẽ và cùng chủng loại vật liệu để so sánh công bằng. Báo giá thấp bất thường thường đi kèm vật liệu kém hoặc phát sinh nhiều về sau.
Trong quá trình thi công, chủ nhà nên có mặt ở những thời điểm quan trọng: đào móng, đặt thép trước khi đổ bê tông, đổ bê tông móng và sàn, lợp mái. Những phần bị che lấp sau khi hoàn thành là những phần khó kiểm tra nhất về sau. Chụp ảnh từng giai đoạn, ghi ngày, vừa để theo dõi vừa làm căn cứ khi cần bảo hành.
Câu hỏi thường gặp
Xây nhà ở Quảng Khê nên thuê doanh nghiệp hay đội thợ?
Nhà ở thông thường, đội thợ địa phương có uy tín là lựa chọn phổ biến và hợp lý, nhất là khi có bản vẽ và người giám sát. Công trình lớn, kỹ thuật phức tạp, cần hoá đơn hoặc có vốn nhà nước thì nên thuê doanh nghiệp có năng lực phù hợp.
Nên trả tiền cho thợ theo cách nào?
Thanh toán theo giai đoạn hoàn thành thực tế, như xong móng, xong khung, xong mái, xong hoàn thiện, và giữ lại một phần cho đến hết thời gian bảo hành. Tránh trả trước phần lớn giá trị hợp đồng, vì khi đội thợ bỏ dở, rất khó đòi lại.
Vật liệu xây dựng ở Quảng Khê có đắt hơn thành phố không?
Thường cao hơn vùng đồng bằng do chi phí vận chuyển trên đường đèo, nhất là cát, đá và vật liệu cồng kềnh. Vật liệu đặc biệt, thiết bị hoàn thiện cao cấp có thể phải đặt từ nơi khác. Lấy báo giá giao tận công trình để so sánh.
Xây kho chứa cà phê cần lưu ý gì?
Nền kho phải cao và chống ẩm từ dưới lên, tường chống thấm, mái không dột, thông gió tốt, chống chuột, có lối xe vào thuận tiện. Kho lớn của doanh nghiệp còn phải tính đến phòng cháy chữa cháy và các thủ tục xây dựng theo quy định.
Thợ làm sập tường nhà hàng xóm thì ai chịu trách nhiệm?
Trách nhiệm phụ thuộc hợp đồng và lỗi của các bên; về nguyên tắc chủ công trình và nhà thầu có thể phải bồi thường thiệt hại gây ra cho người khác. Vì vậy hợp đồng nên ghi rõ trách nhiệm an toàn và bồi thường cho bên thứ ba.