Muốn làm nhà ở Quảng Khê, việc đầu tiên là chắc chắn thửa đất có phần đất ở hợp pháp; sau đó mới đến chuyện có phải xin giấy phép xây dựng hay không, tuỳ nhà nằm trong khu vực đã có quy hoạch chi tiết hay ở vùng nông thôn được miễn phép. Về kỹ thuật, cái cần lo nhất ở đây không phải mưa bão mà là đất dốc, đất đỏ ngậm nước và nguy cơ sạt taluy trong mùa mưa dài.
Người mới đến thường thuê nhà ở khu trung tâm xã một thời gian, làm quen rồi mới mua đất làm nhà. Bài này đi qua lựa chọn thuê hay xây, thủ tục xây dựng theo nguyên tắc chung, những điểm kỹ thuật riêng của nhà trên đồi đất đỏ, và các tiện ích nên kiểm tra trước khi quyết định ở đâu: điện, nước, sóng điện thoại, đường vào mùa mưa.
Thuê trước hay xây ngay
Khu trung tâm Quảng Khê, dọc quốc lộ 28, là nơi dễ thuê nhà, phòng trọ nhất trong xã, vì đây từng là huyện lỵ với nhiều cán bộ, giáo viên, nhân viên y tế từ nơi khác đến công tác. Các thôn xa thì gần như không có thị trường cho thuê; người làm thuê ở lán trong vườn của chủ, gia đình mới đến thường ở nhờ người quen.
Với gia đình định lên làm ăn lâu dài, thuê một năm đầu ở trung tâm có nhiều cái lợi. Bạn đi qua đủ một mùa mưa, một mùa khô, biết thôn nào đường ngập, giếng nào cạn, hàng xóm thế nào trước khi bỏ tiền mua đất. Bạn cũng có thời gian làm xong giấy tờ cư trú, cho con vào trường, tìm hiểu giá cả vật tư, nhân công.
Xây ngay chỉ hợp lý khi bạn đã có đất có giấy chứng nhận rõ ràng, có phần đất ở, biết chắc vị trí, và có người tin cậy ở địa phương giám sát. Rất nhiều gia đình từ nơi xa mua đất rồi xây vội qua người môi giới, đến khi lên ở mới thấy nhà nằm trên lối thoát nước của cả sườn đồi.
Giấy phép xây dựng: khi nào phải xin, khi nào được miễn
Theo Luật Xây dựng hiện hành, nhà ở riêng lẻ ở nông thôn nằm ngoài khu vực đã có quy hoạch đô thị, quy hoạch chi tiết xây dựng điểm dân cư nông thôn được duyệt, và không thuộc khu vực bảo tồn, di tích, thường được miễn giấy phép xây dựng. Ngược lại, nhà nằm trong khu vực đã có quy hoạch chi tiết được duyệt, nhất là khu trung tâm xã, hoặc nhà có quy mô lớn, thì phải xin phép. Ranh giới giữa hai trường hợp này ở Quảng Khê, nơi trung tâm là huyện lỵ cũ, cần hỏi cụ thể cán bộ phụ trách xây dựng của UBND xã.
Được miễn giấy phép không có nghĩa là được xây tuỳ ý. Nhà vẫn phải trên đất ở hợp pháp, đúng chỉ giới với đường giao thông, không lấn hành lang an toàn đường bộ của quốc lộ 28, hành lang lưới điện, hành lang bảo vệ hồ chứa và nguồn nước. Xây nhà trên đất trồng cây lâu năm chưa chuyển mục đích là vi phạm, có thể bị xử phạt và buộc tháo dỡ, và căn nhà đó không được ghi nhận khi cấp giấy chứng nhận.
Chuyển mục đích từ đất nông nghiệp sang đất ở phải được UBND cấp có thẩm quyền cho phép, phù hợp quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, và người sử dụng đất nộp tiền sử dụng đất theo quy định. Hãy làm xong bước này trước khi đổ móng.
Thuê nhà: hợp đồng và những điều nên thoả thuận
Thị trường cho thuê ở Quảng Khê phần lớn là chủ nhà cá nhân, cho thuê bằng thoả thuận miệng hoặc một tờ giấy viết tay đơn giản. Với thời gian thuê vài tháng, cách này có thể chấp nhận; thuê từ một năm trở lên, đặc biệt khi bạn dùng nhà để buôn bán hay làm kho chứa nông sản, nên có hợp đồng thuê bằng văn bản ghi rõ thời hạn, tiền thuê, kỳ trả, tiền đặt cọc và điều kiện trả cọc, ai chịu tiền điện nước, ai sửa chữa khi hư hỏng.
Một số điểm riêng của vùng này nên ghi vào hợp đồng: nhà có giếng thì mùa khô giếng cạn ai lo nước; mái tôn dột trong mùa mưa ai sửa; người thuê có được để xe tải, phơi cà phê ở sân không; khi chủ nhà bán nhà thì người thuê được báo trước bao lâu. Những chuyện nhỏ này là nguồn gốc của phần lớn mâu thuẫn giữa chủ và người thuê.
Nhớ đăng ký tạm trú ở nhà thuê, với sự đồng ý của chủ nhà. Hợp đồng thuê là một trong những giấy tờ chứng minh chỗ ở hợp pháp khi đăng ký cư trú, và đăng ký tạm trú là điều kiện để làm nhiều thủ tục khác như cho con nhập học, đổi nơi khám bảo hiểm y tế.
Nếu thuê nhà để mở cửa hàng dọc quốc lộ 28, hỏi thêm chủ nhà về phần mái che, biển hiệu, bậc thềm có đang lấn hành lang đường bộ không, vì khi có đợt chỉnh trang, người thuê là người đầu tiên bị ảnh hưởng.
Làm nhà trên đồi đất đỏ: những điểm kỹ thuật đáng tiền
Nền đất đỏ bazan ngậm nước. Đất đỏ vùng này tơi xốp, thoát nước tốt khi khô nhưng mất sức chịu tải khi ngậm nước lâu. Nhà xây trên nền đất đắp chưa lèn kỹ dễ lún nứt sau vài mùa mưa. Móng nên đặt trên đất nguyên thổ, hỏi thợ địa phương có kinh nghiệm về độ sâu đào móng phù hợp từng vị trí.
Taluy và thoát nước sườn dốc. Khi xẻ sườn đồi lấy mặt bằng, mái taluy phía sau nhà là chỗ nguy hiểm nhất. Taluy dựng đứng, không có rãnh đỉnh chặn nước, không trồng cỏ giữ đất thì mùa mưa rất dễ sạt vào tường sau. Làm rãnh thu nước trên đỉnh taluy, dẫn nước ra xa nhà, hạ độ dốc mái taluy và trồng cỏ có rễ sâu.
Không chặn đường nước tự nhiên. Quan sát dòng chảy khi mưa lớn trước khi chọn vị trí đặt nhà. Nhà đặt chắn ngang khe tụ thuỷ, rãnh tự nhiên của sườn đồi sẽ chịu nước xối và bùn mỗi mùa mưa.
Chống ẩm và gió. Mùa mưa ở cao nguyên dài, độ ẩm cao, tường dễ mốc. Nâng cốt nền, chống thấm chân tường, làm mái hiên đủ rộng. Nhà trên đỉnh đồi chịu gió mạnh mùa khô, mái tôn cần bắt vít, giằng chắc.
Khoảng cách với cây lớn. Cây cổ thụ, cây sầu riêng lớn sát nhà có thể đổ, gãy cành khi giông, và rễ cây làm nứt móng, nền.
Điện: kéo về nhà, về rẫy
Nhà ở trung tâm xã và dọc các trục đường chính đã có điện lưới. Nhà làm sâu trong rẫy, cách đường lớn vài trăm mét đến vài cây số, thì việc kéo điện là cả một dự án: phải xin đấu nối với điện lực, có khi phải dựng cột, kéo dây hạ thế qua đất của nhiều hộ, và chi phí đường dây sau công tơ do khách hàng chịu. Nhiều hộ góp chung để kéo một đường dây, cần thoả thuận rõ phần đóng góp, quyền sử dụng và trách nhiệm sửa chữa.
Đừng tự kéo dây điện tạm bợ qua vườn bằng dây trần, cột tre. Mỗi mùa mưa ở vùng cao đều có tai nạn điện giật trong rẫy do dây câu tạm, dây chạm cành cây ướt, máy bơm rò điện. Đường dây phải đúng tiêu chuẩn, có thiết bị chống giật, máy bơm phải nối đất.
Điện mặt trời áp mái hoặc hệ độc lập có pin lưu trữ là lựa chọn cho nhà ở xa lưới điện hoặc để giảm tiền điện bơm tưới. Trước khi đầu tư, tìm hiểu kỹ quy định hiện hành về đấu nối, bán điện dư, và chi phí thay pin sau vài năm.
Nước: giếng, bể chứa và chất lượng
Phần lớn nhà ở Quảng Khê dùng nước giếng. Giếng đào truyền thống rẻ nhưng dễ cạn mùa khô và dễ nhiễm bẩn từ bề mặt; giếng khoan sâu ổn định hơn nhưng chi phí cao hơn và có thể gặp nước nhiễm sắt, phèn tuỳ tầng. Trước khi chọn vị trí giếng, hỏi hàng xóm giếng nhà họ sâu bao nhiêu, mùa khô có cạn không, nước có mùi, màu gì.
Đặt giếng xa chuồng trại, nhà vệ sinh, nơi pha thuốc bảo vệ thực vật. Nước mưa hứng từ mái tôn sạch, chứa trong bể có nắp, là nguồn dự phòng tốt trong mùa mưa và giảm áp lực cho giếng. Xét nghiệm nước giếng mới khoan ở cơ sở có chức năng, rồi chọn bộ lọc phù hợp, thay vì mua thiết bị lọc đắt tiền theo lời quảng cáo.
Ở khu vực có nước máy, đăng ký đấu nối theo hướng dẫn của đơn vị cấp nước. Phạm vi cấp nước máy ở vùng này còn hạn chế, nên đừng mặc định khu đất sắp mua sẽ có.
Kiểm tra trước khi chọn chỗ ở
Một buổi đi thực địa với danh sách dưới đây tiết kiệm cho bạn nhiều năm phiền toái:
- Đứng ở vị trí định làm nhà, gọi một cuộc điện thoại và thử truy cập mạng di động; sóng vùng đồi khuất có thể chập chờn, ảnh hưởng việc con học trực tuyến và buôn bán qua điện thoại.
- Hỏi đường vào mùa mưa có xe máy, ô tô đi được không, có đoạn ngầm, đoạn lầy nào không.
- Hỏi khoảng cách thực tế, tính bằng thời gian đi, đến trường học, trạm y tế, chợ trung tâm.
- Quan sát sườn đồi phía trên vị trí đặt nhà: có vết sạt cũ, cây nghiêng, rãnh xói không.
- Hỏi chính quyền xã khu vực đó có nằm trong vùng cảnh báo nguy cơ sạt lở, lũ quét không.
- Xem cột điện gần nhất, giếng của hàng xóm, hướng gió, hướng nắng chiều.
- Nói chuyện với hai, ba hộ xung quanh; hàng xóm là người cho bạn biết nhiều nhất về một mảnh đất.
Mảnh đất đẹp nhất trong mùa khô có thể là mảnh khổ nhất trong mùa mưa. Nếu có thể, đến xem vào giữa mùa mưa.
Câu hỏi thường gặp
Làm nhà trên đất vườn ở Quảng Khê có phải xin giấy phép không?
Trước hết đất phải có phần đất ở hợp pháp; nếu đang là đất trồng cây lâu năm thì phải được phép chuyển mục đích trước. Sau đó, nhà ở riêng lẻ ở nông thôn ngoài khu vực có quy hoạch chi tiết được duyệt thường được miễn giấy phép; trong khu vực có quy hoạch thì phải xin. Hỏi UBND xã cho vị trí cụ thể.
Thuê nhà ở Quảng Khê thì nên tìm ở khu nào?
Khu trung tâm xã dọc quốc lộ 28 có nhiều nhà, phòng cho thuê nhất, gần chợ, trường, cơ sở y tế. Các thôn xa ít nhà cho thuê; người làm thuê thường ở lán của chủ vườn. Hỏi trực tiếp người dân, cán bộ thôn để tìm chỗ, và làm hợp đồng thuê bằng văn bản.
Làm sao biết đất có nguy cơ sạt lở không?
Quan sát dấu hiệu tại chỗ như vết nứt đất, cây nghiêng, vết sạt cũ, rãnh xói sâu; hỏi người dân lâu năm; và hỏi UBND xã xem khu vực có trong danh sách cảnh báo sạt lở, lũ quét không. Nếu nghi ngờ, không nên làm nhà ở đó hoặc phải có giải pháp kỹ thuật bài bản.
Kéo điện vào nhà trong rẫy ai chịu chi phí?
Thông thường phần đường dây và thiết bị từ điểm đấu nối đến nhà, sau công tơ, do khách hàng chịu; phần lưới điện chung do ngành điện đầu tư theo kế hoạch. Nhiều hộ góp chung kéo một đường dây; nên có thoả thuận bằng giấy về phần đóng góp và quyền sử dụng.
Nước giếng ở Quảng Khê có uống được ngay không?
Không nên mặc định. Nước giếng có thể nhiễm vi sinh từ chuồng trại, nhà vệ sinh, hoặc nhiễm sắt, phèn tuỳ tầng nước. Xét nghiệm nước giếng mới ở cơ sở có chức năng, đun sôi trước khi uống, và chọn bộ lọc theo kết quả xét nghiệm.